Comprar un piso en nuda propiedad en Vigo es una opción que suena rara hasta que la entiendes. Cada vez hay más viviendas a la venta bajo esta fórmula en la ciudad y su área, y tanto compradores como vendedores empiezan a ver las ventajas. Te explicamos cómo funciona, cuánto se puede ahorrar y qué hay que tener en cuenta.
Qué es la nuda propiedad y por qué se llama así
La nuda propiedad es la titularidad de un inmueble sin el derecho a usarlo ni disfrutarlo. El propietario anterior vende su piso, pero se queda viviendo en él hasta que fallece. En ese momento, el comprador pasa a tener el control total de la vivienda: uso, disfrute y propiedad plena.
Es decir, compras un piso que no puedes habitar de forma inmediata. A cambio, pagas bastante menos que su precio de mercado.
Esta fórmula no es nueva. Lleva décadas funcionando en países del norte de Europa y en Francia, donde se conoce como viager. En España ha sido residual durante mucho tiempo, pero el encarecimiento de la vivienda, el envejecimiento de la población y las pensiones insuficientes la están empujando al primer plano. En Vigo ya hay alrededor de una decena de inmuebles ofertados en esta modalidad, según datos publicados por el diario Atlántico, y la tendencia apunta al alza.
Quién vende en nuda propiedad y por qué
El perfil del vendedor tiene unas características bastante definidas. Casi siempre es una persona mayor de 65 años que necesita liquidez sin renunciar a su hogar. Las motivaciones principales son tres.
La primera es complementar una pensión que se queda corta. El vendedor recibe un pago importante —a menudo de golpe— y sigue viviendo en su casa como si nada hubiera cambiado.
La segunda es dejar herencia en vida. Propietarios que no tienen interés especial en conservar el inmueble para sus herederos prefieren convertirlo en dinero y repartirlo mientras pueden verlo.
La tercera, menos frecuente pero real, es la de personas sin descendencia que no quieren dejar un piso vacío cuando falten. Prefieren monetizar el activo y vivir mejor sus últimos años.
También hay casos de herencias complicadas en los que varios herederos quieren deshacerse de una vivienda que todavía tiene un usufructuario viviendo dentro. Un ejemplo recogido en la prensa local describe el caso de un grupo familiar con hasta diez potenciales herederos que decidió poner a la venta la nuda propiedad para simplificar el traspaso futuro.
Quién compra y cuánto se puede ahorrar
El comprador típico es una familia joven con ahorros. Hay un detalle importante: los bancos no suelen financiar la compra de nuda propiedad, así que hace falta pagar al contado o con fondos propios. Eso limita mucho el perfil, pero también reduce la competencia.
El ahorro puede ser muy significativo. El precio de la nuda propiedad se calcula restando el valor del usufructo al valor de mercado del inmueble. El valor del usufructo depende de la edad del vendedor y se calcula con una fórmula fiscal sencilla: 89 menos la edad del usufructuario. El resultado es el porcentaje del valor total que corresponde al usufructo.
Veamos un ejemplo práctico con precios reales de Vigo. Si un piso en el centro tiene un valor de mercado de 250.000 euros y el vendedor tiene 75 años, el cálculo sería el siguiente. El porcentaje del usufructo es 89 menos 75, igual a 14%. El valor del usufructo sería 35.000 euros. Y el precio teórico de la nuda propiedad quedaría en unos 215.000 euros. En la práctica, el descuento real suele ser aún mayor porque el comprador asume la incertidumbre de no saber cuándo podrá disfrutar del piso.
En el mercado vigués se están viendo nudas propiedades desde 78.000 euros en viviendas valoradas en más del doble, con descuentos que pueden superar el 40% en función de la edad del usufructuario. Cuanto más joven sea la persona que se queda viviendo, mayor será el descuento porque el plazo de espera se alarga.
Qué gastos asume el comprador
Ser nudo propietario no es gratis mientras esperas. Hay obligaciones que conviene tener claras antes de firmar.
El IBI suele recaer sobre el propietario, aunque esto puede pactarse. Las derramas y cuotas extraordinarias de la comunidad también son responsabilidad del nudo propietario. En cambio, los gastos ordinarios de comunidad, los suministros y el mantenimiento corriente del día a día corren por cuenta del usufructuario, que es quien vive y disfruta del piso.
A nivel fiscal, en el momento de la compra hay que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el valor total del inmueble. Eso supone un ahorro fiscal adicional. En Galicia el tipo general del ITP para viviendas es del 9%, así que la diferencia no es menor.
Cuando el usufructuario fallezca y se consolide el pleno dominio, el nudo propietario no tributa por IRPF en ese momento. La tributación aparecerá si decide vender el piso más adelante.
Las trampas que hay que vigilar
Como toda inversión a largo plazo, la nuda propiedad tiene riesgos que no siempre se mencionan.
El primero y más evidente: no sabes cuándo vas a poder usar el piso. Si el usufructuario tiene 70 años, la espera puede ser de cinco años o de veinte. No hay certeza.
El segundo: la financiación. Sin hipoteca, necesitas el capital disponible. Eso hace que esta operación sea inaccesible para muchos compradores jóvenes que precisamente son los que buscan precios más bajos.
El tercero: el mercado se mueve. Los precios en Vigo han subido alrededor de un 9% interanual según los últimos datos de Tinsa, con el metro cuadrado medio rondando los 2.000 a 2.500 euros dependiendo de la zona. Si el mercado sigue al alza, la nuda propiedad puede ser un gran negocio. Pero si los precios se estancan o corrigen, el descuento que pagaste hoy podría no compensar el coste de oportunidad del dinero inmovilizado durante años.
El cuarto: la relación con el usufructuario. Comprador y vendedor quedan vinculados durante años. Hay que estar preparado para gestionar esa relación con respeto y paciencia, especialmente si surgen derramas importantes o problemas de mantenimiento.
Cuándo tiene sentido comprar en nuda propiedad en Vigo
La nuda propiedad merece la pena cuando se dan varias condiciones a la vez. El comprador tiene ahorros que puede inmovilizar sin que le hagan falta a corto plazo. El usufructuario tiene una edad avanzada, lo que reduce el periodo de espera estimado. El descuento sobre el precio de mercado es sustancial, no un simple 10% o 15%. Y el comprador no necesita la vivienda de forma inmediata, porque tiene dónde vivir.
Para inversores con visión a largo plazo, puede ser una forma interesante de entrar en el mercado de Vigo pagando significativamente menos que el precio de mercado. Para familias jóvenes que necesitan un piso para vivir ya, no encaja salvo que lo planteen como una inversión paralela a su vivienda actual.
En un mercado como el de Vigo, donde la oferta es limitada y los precios llevan años subiendo, cualquier fórmula que permita comprar por debajo del precio de mercado merece al menos una evaluación seria.
Si estás valorando opciones de compra en Vigo o necesitas orientación sobre qué tipo de operación encaja con tu situación, podemos ayudarte. Llámanos al 611 44 51 55 o escríbenos a través de inmofalcon.com.