El gran relevo patrimonial ya está aquí
España está viviendo la mayor transferencia de patrimonio inmobiliario entre generaciones de su historia reciente. Según el INE, durante 2025 se inscribieron más de 208.000 herencias de vivienda en todo el país, un 3,2% más que el año anterior y un récord absoluto. Idealista No es un pico puntual: desde 2021, todos los años se superan las 200.000 operaciones.
¿Por qué? Porque la generación que compró vivienda en los años 60 y 70 —la primera que accedió masivamente a la propiedad en España— está envejeciendo. Más del 80% de los mayores de 65 años tiene su vivienda en propiedad, frente a apenas un tercio de los menores de 35. MUNDIARIO Ese desequilibrio explica que cada fallecimiento implique, casi siempre, una transmisión inmobiliaria.
En Pontevedra, las viviendas heredadas han crecido un 38% en la última década. Diario de Pontevedra Y no solo eso: en 2025 se firmaron 8.488 pactos sucesorios en la provincia, un 9,7% más que el año anterior. Diario de Pontevedra Las familias gallegas están adelantando las herencias en vida a un ritmo que no se veía desde 2021.
¿Cuánto cuesta heredar una vivienda en Galicia?
Aquí viene la parte que poca gente tiene clara hasta que le toca. Galicia tiene una de las fiscalidades sucesorias más favorables de España, pero eso no significa que heredar salga gratis.
Entre padres e hijos, abuelos y nietos, o cónyuges, la herencia está prácticamente exenta de Sucesiones si no supera el millón de euros. Desde la reforma fiscal de 2016 y su ampliación en 2020, el 99% de las herencias en línea directa en Galicia no pagan este impuesto. El Correo Gallego
Entre hermanos, tíos y sobrinos, la cosa cambia. La reducción por parentesco para el Grupo III es más limitada y, aunque la Xunta ha ido ampliando las exenciones para herencias inferiores a 25.000 euros, la factura puede ser considerable cuando se trata de un inmueble urbano en zonas como Teis, Navia o el centro de Vigo, donde los valores catastrales se han actualizado al alza.
Pero hay un impuesto que todos los herederos pagan, sin excepción: la plusvalía municipal. Este tributo grava el incremento de valor del terreno urbano desde la última transmisión. Si heredas un piso en Bouzas que tus padres compraron hace 30 años, la plusvalía puede suponer varios miles de euros. El cálculo depende del valor catastral del suelo, del tiempo transcurrido y del tipo impositivo que aplique el Concello de Vigo.
A esto hay que sumar los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y, si no hay testamento, la declaración de herederos. En total, heredar una vivienda en Vigo puede costar entre 2.000 y 8.000 euros dependiendo de la situación, incluso cuando el impuesto de Sucesiones no se aplica.
El pacto sucesorio: la fórmula gallega que está en auge
Galicia tiene una herramienta jurídica propia que el resto de España no tiene (al menos no con la misma facilidad): el pacto sucesorio, regulado en la Ley de Derecho Civil de Galicia. Permite transmitir bienes en vida a los descendientes, funcionando como una herencia anticipada.
En 2025 se registraron 23.229 pactos sucesorios en las notarías gallegas, más de 60 al día. El Correo Gallego Es la segunda cifra más alta de la última década, solo por detrás de 2021. La crisis de acceso a la vivienda está detrás de buena parte de este auge: padres y abuelos adelantan un piso a sus hijos para que puedan independizarse en un mercado donde ahorrar para una entrada se ha convertido en misión imposible.
Eso sí, hay un matiz importante que conviene conocer. Desde la Ley de Prevención del Fraude Fiscal de 2021, si vendes una propiedad recibida por pacto de mejora antes de cinco años, tributas por la ganancia patrimonial. Esto afecta directamente a quien hereda un piso en Coruxo o Coia pensando en venderlo a corto plazo.
Además, la Ley de medidas fiscales de Galicia para 2026 ha introducido una nueva limitación: las reducciones por parentesco y discapacidad solo se aplican una vez por cada relación causante-heredero, sumando pactos sucesorios y herencia definitiva. Un cambio que obliga a planificar mejor.
Heredar no siempre compensa: las renuncias también son récord
Mientras las herencias de vivienda baten récords, las renuncias van por el mismo camino. En 2025, casi 4.000 personas en Galicia rechazaron su herencia, también un máximo histórico. Pontevedra y A Coruña concentran la mayoría, con 1.475 y 1.488 renuncias respectivamente. El Correo Gallego
¿Por qué alguien rechaza una herencia en una comunidad donde prácticamente no se paga Sucesiones? Las razones principales son tres.
La primera: deudas del fallecido. Heredar significa asumir también hipotecas, préstamos y avales pendientes. Muchos herederos prefieren renunciar antes que cargar con un pasivo incierto.
La segunda: gastos que superan el beneficio. Plusvalía municipal, notaría, registro, comunidad de propietarios atrasada, posibles derramas. Cuando la vivienda heredada tiene poco valor de mercado —un bajo en mal estado en una zona periférica, por ejemplo—, la cuenta no sale.
La tercera, muy gallega: fincas rústicas sin valor real. Parcelas minúsculas, sin acceso, sin producción, con coste de mantenimiento. Herencias que en el papel suenan bien pero en la práctica son una carga. Esto es especialmente frecuente cuando el parentesco es lejano y la fiscalidad no ayuda.
Un dato que pocos conocen: existe la opción de aceptar la herencia a beneficio de inventario. Esto limita tu responsabilidad al valor de los bienes recibidos y protege tu patrimonio personal frente a deudas del fallecido. Se utiliza poco, en parte por desconocimiento. Si heredas en Vigo y tienes dudas sobre posibles deudas, es la primera conversación que deberías tener con un abogado.
Qué hacer con un piso heredado en Vigo: las tres opciones
Si heredas un piso en Vigo y decides aceptar, tienes tres caminos. Ninguno es mejor que otro de forma universal; depende de tu situación personal, del estado del inmueble y de la zona donde se encuentre.
Vender. Es la opción más frecuente cuando el heredero ya tiene vivienda propia. Según datos de Fotocasa Research, casi el 18% de la oferta inmobiliaria en España procede de viviendas heredadas. En Vigo, un piso heredado en buen estado en barrios como O Castro, Areal o Gran Vía puede venderse bien si se pone en precio de mercado. Eso sí, ten en cuenta que tributarás por la ganancia patrimonial en el IRPF (la diferencia entre el valor de adquisición por herencia y el precio de venta).
Alquilar. Cada vez más herederos optan por mantener el inmueble y ponerlo en alquiler, especialmente en zonas con alta demanda como el centro de Vigo, Samil o Canido. Te genera ingresos recurrentes y conservas el patrimonio. Pero requiere gestión: comunidad, IBI, seguros, reparaciones, y la relación con los inquilinos.
Quedártelo. Si no tienes vivienda propia, heredar un piso puede ser tu vía de acceso a la propiedad. Si lo conviertes en tu vivienda habitual, evitas la renta imputada en el IRPF que se aplica a los inmuebles urbanos no alquilados.
Hay una cuarta opción que no es opción: dejarlo vacío sin hacer nada. Un piso heredado sin ocupar ni alquilar genera costes (comunidad, IBI, seguros) y además tributa en el IRPF como renta imputada. Es la peor de las decisiones, y más habitual de lo que parece.
Errores comunes al heredar una vivienda en Vigo
Después de gestionar decenas de herencias inmobiliarias en Vigo y su área, hay patrones que se repiten. Estos son los más frecuentes:
Poner el piso a la venta sin saber su valor real. El precio sentimental no es el precio de mercado. Un piso en Navia que compraron tus padres por 40.000 euros en 1990 puede valer 120.000 o puede valer 80.000, dependiendo de planta, estado, orientación y zona exacta. Antes de poner precio, necesitas una valoración profesional.
No ponerse de acuerdo entre herederos. Cuando hay varios herma
nos y cada uno tiene una idea diferente —uno quiere vender, otro alquilar, otro quedárselo—, la vivienda se bloquea. Y un piso bloqueado sigue generando gastos. El Tribunal Supremo ha confirmado que se puede forzar la venta aunque la herencia no esté repartida, pero llegar a ese punto implica abogados, tiempo y desgaste familiar.
Ignorar el estado real del inmueble. Muchas viviendas heredadas lle
van años sin mantenimiento. Reformar para vender puede multiplicar el precio, pero no siempre. A veces es mejor ajustar el precio y vender tal cual. Depende del barrio, del tipo de vivienda y de lo que demande el mercado en ese momento.
No asesorarse fiscalmente antes de tomar decisiones. Vender antes o después de un plazo concreto, aceptar o renunciar, repartir antes o después de la herencia: cada decisión tiene consecuencias fiscales diferentes. No es lo mismo vender un piso heredado el primer año que el quinto, sobre todo si proviene de un pacto sucesorio.
La tendencia no va a frenarse
Todo apunta a que el volumen de viviendas heredadas seguirá creciendo en los próximos años. El envejecimiento demográfico, la alta tasa de propiedad entre los mayores y la concentración del ahorro en ladrillo son factores estructurales que no van a cambiar a corto plazo. En Vigo y su área metropolitana, esto significa que cada vez más pisos van a llegar al mercado por la vía de la herencia.
Para quien hereda, es una oportunidad si se gestiona bien. Para el mercado en general, puede suponer un alivio parcial de la oferta en una ciudad donde encontrar vivienda disponible se ha convertido en un problema real.
Si has heredado un piso en Vigo o estás a punto de hacerlo, lo más importante es tomar decisiones informadas. Cada situación es diferente: no es lo mismo un ático en el Casco Vello que un bajo en Balaídos, ni una herencia entre hermanos que una de tíos a sobrinos.
Si necesitas orientación sobre qué hacer con una vivienda heredada, podemos ayudarte. Llámanos al 611 44 51 55 o pide tu valoración gratuita en inmofalcon.com.