Vendes tu piso en Vigo, cierras la operación, y a los pocos meses llega la pregunta incómoda: ¿cuánto de lo que he ganado se queda Hacienda? El IRPF en la venta de vivienda es el impuesto que más sorpresas da, sobre todo porque se paga al año siguiente, cuando ya te habías hecho a la idea del dinero. Aquí te explicamos cómo se calcula, cuánto se paga y, lo más importante, las tres vías legales para no pagar nada o pagar mucho menos.

Qué impuesto pagas cuando vendes tu vivienda

Cuando vendes un piso por más de lo que te costó, esa diferencia es una ganancia patrimonial. Y esa ganancia tributa en el IRPF, dentro de lo que se llama la base del ahorro. No es un impuesto aparte que pagas en el momento de la venta: lo declaras en la Renta del año siguiente.

Esto confunde a mucha gente en Vigo. Vendes en 2026, cobras, y crees que ya está todo resuelto. Pero en la primavera de 2027, al hacer la declaración, aparece la factura. Por eso conviene calcularlo antes de firmar, no después. Si quieres una idea realista del precio al que podrías vender, una valoración gratuita es el punto de partida.

La clave está en una palabra: ganancia. No pagas por el precio de venta. Pagas solo por lo que has ganado de verdad, una vez descontado lo que te costó comprar y los gastos asociados.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial

La ganancia es la diferencia entre dos valores. Conviene tenerlos claros porque aquí es donde se cometen los errores.

Valor de transmisión: es el precio de venta, menos los gastos que tú como vendedor has pagado para vender. Es decir, al precio de venta le restas la comisión de la agencia, la notaría que te corresponda y la plusvalía municipal.

Valor de adquisición: es el precio al que compraste, más todos los gastos e impuestos que pagaste al comprar. Aquí se suman el ITP o el IVA de la compra, la notaría, el registro y las reformas que puedas justificar con factura.

Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición.

Un ejemplo con números reales de Vigo. Imagina que compraste un piso en Teis en 2010 por 120.000 euros y pagaste 14.000 euros de gastos e impuestos. Tu valor de adquisición es 134.000 euros. Lo vendes ahora por 180.000 euros, ya que el metro cuadrado en Teis se mueve en el entorno de los 1.800 euros según Idealista, y pagas 11.000 euros de gastos de venta. Tu valor de transmisión es 169.000 euros. La ganancia sobre la que tributas es de 35.000 euros, no los 180.000 del precio.

Cuanto se paga la escala del ahorro en 2026

La ganancia tributa por tramos, de forma progresiva. No se aplica un único porcentaje a todo. Esta es la escala vigente desde 2025 tras la Ley 7/2024, confirmada por la Agencia Tributaria:

La mayoría de las ventas de vivienda en Vigo se mueven entre el 19% y el 23%. El tramo del 30% solo afecta a la parte de ganancia que supera los 300.000 euros, no al precio de venta. Para llegar ahí hablaríamos de una venta excepcional.

Siguiendo el ejemplo anterior, con 35.000 euros de ganancia pagarías el 19% sobre los primeros 6.000 euros y el 21% sobre los 29.000 restantes. En total, unos 7.230 euros. No el 21% de los 35.000 de golpe.

Las tres salidas legales para pagar menos o nada

Aquí está la parte que de verdad importa. La ley contempla tres vías para reducir o eliminar este impuesto.

Reinversión en vivienda habitual. Si el piso que vendes es tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en comprar otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta. Tienes un plazo de dos años, antes o después de la venta, para reinvertir. Si reinviertes solo una parte del importe, la exención es proporcional a lo reinvertido. Es la vía más usada por quien vende para mudarse a otra casa dentro de Vigo o el área.

Mayores de 65 años. Si tienes 65 años cumplidos en la fecha de la escritura y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta por completo. Sin límite y sin obligación de reinvertir nada. El requisito es que la vivienda sea tu residencia habitual (o lo haya sido dentro de los dos años anteriores a la venta) y que tengas el pleno dominio. La Agencia Tributaria aplica esta exención de forma automática.

Gastos deducibles. Aunque no vendas la vivienda habitual ni reinviertas, puedes reducir la ganancia restando gastos. La comisión de la agencia, la plusvalía municipal pagada, la notaría a tu cargo y las reformas con factura se descuentan del beneficio. Cuantos más gastos justifiques, menor es la ganancia y menor el impuesto. Por eso conviene guardar todas las facturas desde el día que compraste.

Plusvalía municipal por que es un impuesto distinto

Mucha gente confunde el IRPF con la plusvalía municipal. Son dos cosas diferentes y se pagan por separado.

La plusvalía municipal la cobra el Concello de Vigo y grava el aumento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. Se paga en los 30 días siguientes a la venta. El IRPF, en cambio, es estatal, grava la ganancia total y se declara en la Renta del año siguiente. Esta es solo una parte de lo que cuesta una operación: si quieres el cuadro completo, lo desglosamos en nuestro artículo sobre cuanto cuesta mantener un piso en Vigo si eres propietario.

El detalle práctico: la plusvalía municipal que pagas al Concello luego la puedes restar como gasto en el cálculo del IRPF. Así que no es que pagues dos veces por lo mismo, pero sí son dos trámites, dos plazos y dos administraciones distintas.

Como y donde se declara en la Renta

La venta se declara en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales de la declaración de la Renta. En el programa Renta Web existe un apartado específico para la transmisión de inmuebles donde introduces el valor de compra, el de venta y los gastos de cada uno. Si quieres repasar las novedades de esta campaña, lo vimos en Renta 2026 en Vigo y deducciones por vivienda que debes conocer.

Si te acoges a la exención por reinversión, hay que marcarlo expresamente y señalar si la reinversión ya se ha hecho o si la harás dentro del plazo de dos años. No es automático en este caso: si no lo declaras, Hacienda entiende que no procede la exención.

Casos especiales venta con pérdidas herencia y matrimonio

Venta con pérdidas. Si vendes por menos de lo que te costó, no hay ganancia y no pagas IRPF por esa venta. Además, esa pérdida puede compensar otras ganancias que tengas en el mismo ejercicio.

Venta de piso heredado. Es un caso muy frecuente en Vigo y conviene entenderlo bien. Cuando vendes un piso que heredaste, el valor de adquisición no es lo que tú pagaste, porque no pagaste nada. Es el valor que se declaró en la herencia a efectos del Impuesto de Sucesiones. La ganancia es la diferencia entre ese valor y el precio al que vendes ahora. Si lo vendes poco después de heredar y por un precio similar al declarado, la ganancia suele ser pequeña. Antes de vender un piso heredado conviene tener claro a quién pertenece de verdad, algo que explicamos en usar un patio durante años no te hace propietario y en Galicia esto pasa mucho.

Matrimonio y divorcio. En una venta de vivienda en gananciales, cada cónyuge declara la mitad de la ganancia. En las extinciones de condominio por separación, quien recibe una compensación puede aplicar la exención proporcional si se cumplen los requisitos.

La fiscalidad de las herencias en Galicia tiene además sus propias particularidades en el Impuesto de Sucesiones autonómico, que es un tema distinto del IRPF estatal y que merece su propia explicación.

Que deberías calcular antes de firmar

El error más común es vender sin haber hecho la cuenta antes. Te haces a la idea del precio de venta como si fuera todo tuyo, y luego la Renta del año siguiente te recorta una parte con la que no contabas.

Antes de firmar conviene tener tres números claros: cuánto te costó comprar de verdad, sumando gastos e impuestos; cuánto vas a gastar en vender; y si te aplica alguna de las tres exenciones. Con eso sabes exactamente qué ganancia vas a declarar y cuánto vas a pagar.

Si estás pensando en vender tu vivienda en Vigo y quieres saber el impacto fiscal real antes de tomar la decisión, podemos ayudarte a calcularlo. Escríbenos al 611 44 51 55 o pide tu valoración gratuita en inmofalcon.com. Estamos en Av. García Barbón 30, Vigo.