Si tienes un piso alquilado en Vigo o estás pagando un alquiler en barrios como Teis, Coia o el centro, hay un cambio normativo que te afecta directamente. Desde enero de 2025, la forma de calcular la subida anual de la renta ya no depende del IPC para todos los contratos. Existe un nuevo índice, el IRAV, y entender cómo funciona puede ahorrarte sorpresas o, si eres propietario, ayudarte a aplicar la actualización correctamente.
Que es el IRAV y por qué sustituye al IPC en algunos contratos
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) es un indicador creado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) a raíz de la Ley de Vivienda de mayo de 2023. Su objetivo es evitar que las rentas del alquiler suban al mismo ritmo que la inflación general, como ocurrió en 2022 cuando el IPC llegó a superar el 10%.
La fórmula del IRAV toma siempre el valor más bajo entre varias medidas de inflación: el IPC general, el IPC subyacente y unas medias ajustadas que suavizan los picos. En la práctica, esto significa que la subida del alquiler con el IRAV siempre será igual o menor que la que resultaría de aplicar el IPC.
En marzo de 2026, el último dato publicado, el IRAV se situó en el 2,47%. El IPC del mismo periodo marcaba un 3,4%. La diferencia no es enorme, pero en un alquiler de 800 euros al mes (una cifra habitual en muchas zonas de Vigo), supone pagar unos 75 euros menos al año con el IRAV que con el IPC.
A que contratos se aplica cada índice
Esta es la clave, y donde más confusión hay. No todos los alquileres se actualizan igual:
Contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda): se actualizan con el IRAV. Es obligatorio. No importa lo que diga la cláusula del contrato sobre el IPC: el IRAV opera como límite máximo.
Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: se actualizan según lo pactado en el contrato, que en la mayoría de los casos será el IPC. A estos contratos no les aplica el IRAV.
Contratos que no son de vivienda habitual (locales comerciales, oficinas, garajes, trasteros, alquileres temporales o de temporada): el IRAV no les afecta. Se rigen por lo que acuerden las partes.
En Vigo, donde buena parte del parque de alquiler se compone de contratos con cierta antigüedad, muchos propietarios e inquilinos siguen bajo el régimen del IPC. Pero cada contrato nuevo que se firma ya entra directamente en la órbita del IRAV.
Que paso con el tope del 2 por ciento y el decreto que tumbo el Congreso
2026 está siendo un año movido en materia de alquileres. En marzo, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 8/2026, que imponía un tope del 2% a las actualizaciones de renta y una prórroga extraordinaria de dos años para los contratos que vencieran. La medida se justificó por el repunte del IPC provocado por el contexto internacional.
Sin embargo, el 28 de abril el Congreso rechazó convalidar ese decreto por 177 votos en contra. Resultado: el tope del 2% dejó de existir y se volvió al régimen ordinario, es decir, IRAV para contratos posteriores a mayo de 2023 e IPC para los anteriores.
Hay un matiz importante: las actualizaciones que se aplicaron durante las cinco semanas en que estuvo vigente el decreto (del 22 de marzo al 28 de abril) son válidas. Si en ese periodo tu casero te subió un 2% y te correspondía un 2,47% por el IRAV, la diferencia no se puede reclamar. Lo que se aplicó en esas fechas, aplicado queda.
Para cualquier contrato cuya anualidad caiga a partir del 29 de abril de 2026, ya no hay tope extraordinario. Se aplica el índice completo.
Como se calcula la subida paso a paso
El proceso es sencillo, pero hay que seguir los plazos:
El propietario debe consultar el último dato del IRAV (o del IPC, según corresponda) publicado por el INE antes de la fecha de actualización del contrato. El INE publica el IRAV a mediados de cada mes, referido al mes anterior.
Después, debe avisar al inquilino por escrito con al menos 30 días de antelación a la fecha en que el contrato cumple la anualidad. Sin ese aviso, la subida no se puede aplicar en ese mes; se retrasa al mes siguiente a la notificación.
Veamos un ejemplo con cifras de Vigo. Un piso alquilado en la zona de Teis por 750 euros al mes, con contrato firmado en junio de 2024. En junio de 2026 toca actualizar. El propietario debe avisar en mayo y aplicar el dato del IRAV publicado más recientemente. Si el IRAV es del 2,47%, la cuenta es directa: 750 x 2,47% = 18,53 euros. La nueva renta sería de 768,53 euros al mes, unos 222 euros más al año.
Si ese mismo contrato se hubiera firmado en 2021 (antes de la Ley de Vivienda), el índice aplicable sería el IPC, que en marzo de 2026 estaba en el 3,4%. La subida sería de 25,50 euros al mes, es decir, 306 euros más al año. La diferencia entre uno y otro sistema, con una renta de 750 euros, ronda los 84 euros anuales.
Que pasa en Vigo con los precios del alquiler
Entender el índice de actualización es importante, pero conviene ponerlo en contexto con lo que está ocurriendo en el mercado real de Vigo.
Según los datos de Fotocasa de marzo de 2026, el precio medio del alquiler en Vigo se sitúa en torno a los 12 euros por metro cuadrado, con un valor medio de 1.113 euros al mes. Según Idealista, la cifra en enero de 2026 era de 11,3 euros por metro cuadrado, con una subida interanual del 4%. Los datos varían según la fuente y la metodología, pero la tendencia es clara: los alquileres en Vigo llevan subiendo de forma sostenida.
Por barrios, las diferencias son notables. Zonas como Teis o el Casco Urbano manejan precios por encima de la media, mientras que barrios más periféricos como Cabral-Candeán se mantienen por debajo. Coia, uno de los barrios más poblados de la ciudad con unos 30.000 habitantes, apenas tiene oferta de alquiler disponible, lo que presiona los precios al alza.
El IRAV, en este escenario, actúa como un amortiguador. Limita la subida anual de la renta para que no se dispare por encima de la inflación, pero no controla el precio al que se firman los contratos nuevos. Si un piso en Coia se alquilaba hace tres años por 600 euros y ahora se oferta por 850, el IRAV no tiene nada que decir sobre eso. Solo entra en juego una vez que el contrato está firmado y llega el momento de la actualización anual.
Consejos prácticos para inquilinos y propietarios en Vigo
Si eres inquilino, comprueba la fecha de firma de tu contrato. Si es posterior a mayo de 2023, la subida máxima que te pueden aplicar es la del IRAV (actualmente en torno al 2,2%-2,5%). Si tu contrato es anterior, mira lo que dice la cláusula de actualización: probablemente se refiera al IPC. Exige siempre que el aviso de subida sea por escrito y con al menos 30 días de antelación. Si no te lo comunican correctamente, la subida no es exigible hasta el mes siguiente al aviso.
Si eres propietario, no dejes pasar las actualizaciones. Si un año no notificas la subida, no puedes acumularla al siguiente de forma retroactiva. Cada actualización requiere su propia notificación. Además, recuerda que la única vía legal para superar el tope del IRAV (fuera de la actualización ordinaria) son las mejoras reales en la vivienda: eficiencia energética, accesibilidad o seguridad. No valen reparaciones de mantenimiento habitual.
Y tanto si eres propietario como inquilino, ten presente que el mercado del alquiler en Vigo sigue tensionado. La oferta es escasa, especialmente en barrios consolidados como Coia, Teis o el entorno de Gran Vía, y la demanda no afloja. En ese contexto, un contrato de alquiler estable y bien gestionado tiene valor para ambas partes.
Si estás pensando en alquilar o necesitas asesoramiento sobre tu situación como propietario en Vigo, podemos ayudarte. Llámanos al 611 44 51 55 o escríbenos a través de inmofalcon.com.